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2022年上半年青岛楼市销售TOP20,6月网签29238套环比“跳涨”

发布时间：2022-06-30 13:09 来源：搜狐焦点青岛

2022年青岛楼市“半年考”结束，“去库存”和“重构信心”成为关键词，也将贯穿接下来的时间。

宏观面发生了变化，我们的楼市在“爬坡”，由于楼市规模大、链条长、牵涉面广，集成社会民生、产业经济、金融证券等横切面的超级行业，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，在稳经济大盘中的作用明显，所以“救市”成主旋律。

上半年70余城推出百余次调控，颇有“楼市不起，救市不止”的态势。二线城市杭州、南京、郑州等纷纷祭出政策大招，三四线城市更是出奇招。青岛也一个月内10余次放松，推出政策“全家桶”，涉及限售、限购、信贷、落户等等（文章底部我们会一一分析青岛上半年楼市发展重点、政策变化、土地市场、信贷市场等）。

近一个月青岛楼市政策“密月期”，叠加年中花式促销冲刺，成熟区域的来访量和认购转化率微有回升，但全市范围内的实际市场成交依旧呈K型分化，喧嚣分裂的区域情形还在持续，结构性压力大。

6月新建商品房成交29238套，成交总面积362.28万㎡，成交总金额521.8亿，创造了单月历史。环比5月分别上涨147%，166%和183%；同比去年分别上涨110%，130%和109%。

二手房市场方面也出现觉醒，创近一年新高，卖方反应快于买方，有人趁机加快资产配置速度。

据卓易数据统计：2022年1-6月新建商品房成交73407套，成交面积877.39万㎡，成交总金额1263.94亿，同比分别增长0.8%，3.8%和1.2%。

| 由于一些项目的集中网签，数据世界和现实世界还是有参差的。

在政策的刺激下楼市渐渐触底，但前几年对于楼市压制猛烈，“病来如山倒，病去如抽丝”，修复是一个缓慢的过程，到回暖甚至是反弹需要时间去论证，即使回暖也大概率呈U型。楼市目前最需要解决的是“信心”和“钱包”问题。

以下是2022年1-6月青岛房地产TOP20具体销售情况以及单盘销售情况。

各区商品房成交情况

青岛市场依旧分化，有支撑性的主城区“强者恒强”，价格稳定，主城区的安全边际高。泛主城区的西海岸和城阳相比以前热闹些，而边缘性的近郊和远郊实际市场“以价换量”操作多，但实际转化效果弱。

虽然成交增加，但新增供应也增长，去化周期拉长。

主城区的住宅去化周期相对较短，其中市北区和李沧的狭义住宅去化周期最短，市北14个月，李沧15个月。但李沧和市北是未来土地供应的重点，未来市北和李沧的竞争也会激烈。

单说市北区，市北区成交量占传统市内四区的46%。市北区除了东西两翼的浮山后（金茂、金地、青啤）以及欢乐滨海城（青铁云山观海、中信泰富）的项目外，中间地带又出了远洋万和云璟（已开盘）和华润|青铁绍兴路地王项目。

东李七大盘

李沧的“焦点”主要集中在东李，知名的7大盘项目，绿城理想之城2个组团和森林公园热销中，融海启城售楼处已经开放，海创、万竹云峰和华新园项目进展慢（二级市场都有消息）。

世园会西侧商业用地调整为住宅用地

东李土地未来的持续供应也决定了，东李未来几点是青岛主城区的看点，东李的戴家和长涧旧村改造，以及世园会周边地块。目前世园会西侧地块由商业调整为纯住宅用地，西侧未开发住宅地块总占地面积23.19万㎡，总建面46.19万㎡，而世园会东侧还有部分未利用住宅地块尚未供应。

西海岸、城阳和胶州前三，但胶州主要源于集中网签，即墨也有部分集中网签，即墨与胶州之间差一个李沧的量。

西海岸成交25263套，占全市约34%，高于去年以前的3成占比，源于仅6月网签1.4万余套，仅原胶南的成交占全市约25.5%，西海岸的融创中心、青岛碧水明珠、融创阿朵小镇、铂悦灵犀湾以及东方影都为TOP5。今年开年以来西海岸的排名变化比较大，其中融创中心网签了21.54亿，包含1650套公寓。

城阳区（含高新区）成交14177套，其中腾讯双创小镇（11.42亿）、中欧国际城（10.47亿）、蔚蓝创新天地（9.63亿）、和达智慧生态城（9.53亿）、绿地国科健康科技小镇（9.32亿）为城阳的前5。

胶州成交8002套，新城少海府邸网签9.52亿，花样年碧云湾9.43亿，荣盛锦绣外滩7.78亿。

今年上半年，在全市的商品住宅去化中，100-120㎡面积段成交最多，其次是120-145㎡，两个面积段加起来占比超过60%。

青岛市场进入刚改和改善阶段，改善市场占主导，市场持续向改善市场靠拢。

商品房房企排行

（注：君一控股为原海尔产城创）

2022年本土房企凭借去年强势拿地货源充足，以及地块质素的优势，TOP10中占5席；而第二的海信与融创的差距拉开。

融创依旧是第一，网签总金额83.38亿，融创5、6月份集中签约不少项目，仅6月网签35亿；上半年网签商办项目48亿，占比58%。其中，融创中心（21.54亿）有集中网签，阿朵小镇（12.15亿），腾讯双创小镇11.42亿，东方影都10.7亿；崂山融创壹号院5.23亿；融创影都壹號、影都学府都超过4亿。

海信从2021年稳居第二（除今年1月短暂落入鲁信手中），海信地产实现销售额55.48亿，其业绩贡献主要来自于主城区崂山的项目，崂山的海信君澜网签10.12亿，海信灵山湾5.62亿，海信依云小镇5.62亿，海信国际中心5.3亿，海信璞悦3.6亿，海信湖岛世家2.8亿。

金茂杀进前三，网签42.61亿。其中崂山金茂府大云谷贡献了29.33亿，第二座金茂府中欧·金茂府刚开盘10天左右也网签了2.41亿，网签了77套。

住宅单盘排行

TOP10中7个项目位于传统市内四区。

住宅市场中，2022年1-6月青岛TOP10项目累计销售合计约131.24亿。大云谷崂山金茂府从崂山区豪宅项目海曙云霞夺过来上半年的冠军，网签21.06亿；代表“青岛梦”的鲁信海曙云霞网签18.47亿，只网签了14套，均价18万/㎡。第三的佳源华府网签17.46亿。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签102亿，其中崂山区的上实中心网签24.05亿，融创中心18.39亿，融创阿朵小镇10亿，腾讯双创小镇9.65亿，大云谷金茂府崂山组团网签8.29亿。

政策端

2022年的楼市跟2008年有点像：前期房地产调控严，市场冷淡，传导至其他行业；第二房地产放松调控开始猛拉。但城镇化水平、人口状况、收入水平以及国家对地产的指导原则发生了根本变化，重回2009年无望。

据不完全统计，青岛今年上半年共计出台14次与房地产相关的放松，政策一步步放松，尤其是5月下旬到6月下旬进入“密月期”，“添柴火式”的政策层出不停，直指改善客群、新刚需以及吸纳外地人来青成为新青岛人，不断刺激新的购买力。

从3月的即墨限售“5改2”到其他城区限售政策的跟进，然后针对老破小友好的公积金政策，以及西海岸、城阳商办可落户上学。

动静最大的是“603”政策调整：“一键三连”西海岸、城阳和高新区全面取消限购；同时限购区（传统四区剔除王哥庄街道）2年内有卖房记录可不受限购新买一套住宅；2年内连续缴纳社保或个税可在青岛买房，取消2年限制只要有12个月的记录即可，青岛并非大水漫灌的差异化调控。

整体放松政策呈现“内紧外松”，核心传统市内四区去化周期短，去化压力小，政策相对放松少；而承压较高的城阳及西海岸政策是“能出尽出”，区域性的利好出现。差异化的调节缓解中心城区房价上涨的压力，缓解非限购区域的房价下行压力，但对能级稍弱的即墨和胶州有利空。

青岛政策是“渐近式”的，持续加码，直至楼市预期出现改变，楼市出现实质性逆转。

区域精细化的措施还在持续：西海岸推出了契税补贴，而城阳在共有产权结束后又征求推出购房补贴（政策目前未执行，内部征求意见阶段）。而公积金正在研究有条件的“商转公”，预计今年推出。

大概率，青岛楼市还会有更精细化的放松政策出台。

信贷端

目前信贷端的原则是降低购房成本，基本围绕降低利率或提高公积金，降低购房成本；而放大购买力的降低首付比例尚未推出。

信贷政策的调整我们可以从各项经济数据中预测：

年初M1和M2出现剪刀差，1月份LPR5年期下调5个基点。

4月份的社融数据：社会融资规模增量为9102亿，比去年同期减少9468亿，其中住户贷款减少2170亿，同比减少7453亿；在住房贷款中，住房贷款减少605亿。买房需求萎缩，同时有人自动“降杠杆”提前还款，需要进一步刺激信贷。

随之而来的是5月央行下调首套房利率下限以及5年期LPR下调15个基点。

青岛响应迅速：在4月底首套房利率下调至4.9%；而在央行5月下调利率下限以及下调LPR15个基点后，青岛同步跟进，首套房最低利率4.25%，相比去年同期主流利率下调10几个基点。

青岛公积金也一个月内2次调整，额度提高，个人最高50万，夫妻双方最高80万；缴纳6个月便可以申请公积金；取消房龄跟首付挂。未来青岛还将推出针对存量房有条件的“商转公”。

6月21日，青岛执行非限购区域认房不认贷，更照顾承压高的西海岸、城阳等，信贷也有差异化。

从最新的5月央行数据来看，新增房贷转正，表明房贷增加，政策刺激到了购房需求。

政策端

土地端

| 对于一些房企来说，躺平才是利益最大化。

房企的拿地积极积极性并不高，新房政策密集未传导至土地市场，房企拿地依旧谨慎。首先各大房企尤其民企资金的充裕度低、融资难度高，其次拿地利润考核指标提升，非高质素地块很难吸引房企动身。

即使是市区也出现流拍，市北的捷能地块流拍，而绍兴路引发10家房企疯抢造就了市北新地王，地块质素、预估销售流速等这些影响安全的因素决定了房企出手与否。

青岛的“两集中”改为全年4次，目前供应次数过半，2次供应43宗地，最后成交41宗地，成交总建面277万㎡，只相当于2021年全年的25%，土地市场大幅缩水。但二批次出现的知名房企比较多，包括万科、保利、华润、中海、海信、旭银、天一仁和等。

在拿地房企构成中，央国平占比超7成，地方平台公司接手，有托底和稳定的作用，很多偏远地块基本短时间内难以动工，成了广义库存。

在今年的区域成交结构中，西海岸占比76%，西海岸一直是土地成交大户，整体西海岸的去化压力增大；其次是城阳；而主城区内占比极低。

但土地市场有2个利好政策，影响拿地积极性的“产权型人才公寓“和”高商业占比“两座大山被移除。除定向外，2022年产权型人才公寓筹建计划不再执行，青岛二批次土地已经没有了产权型人才公寓；新出台的土地”23条“，原则上新增商住地商业比例控制在10%以内，商业去化超过36个周期的区域停止商业用地供应，用地管理收紧。

楼市蛋糕变小，销售面积会不断走低，压缩供应面积也是常态，土地政策和规则放松的态势也随着调整。

但凡有光，我们就继续加油呀！

特别说明：

1，统计时间：2022.1.01-2022.6.29；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考；

来源：卓易数据

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